Rechtliches, AGB und Verträge für Immobilienauktionen

Wichtige Informationen für Verkäufer zur Beteiligung an der Auktion

Gewiss ist der Verkauf Ihrer Immobilie über eine Auktion etwas Neues, nicht nur für Sie, sondern meistens auch für die Sie in einem solchen Prozess begleitenden Berater, wie Anwälte und Steuerberater. Eine Auktion wird umgangssprachlich zumeist wie eine Versteigerung gewertet, und hier ist meistens eine „Zwangsversteigerung“ gemeint. Genau das ist eine Immobilienauktion nicht!

Nicht nur, dass wir hier von einer „freiwilligen“ Versteigerung, also einer Auktion sprechen, so treffen auch alle Vorschriften einer gerichtlichen Versteigerung hier n i c h t zu. Unsere rechtlichen Grundlagen für eine Auktion sind im BGB und in der Versteigerungsverordnung (VerstV) begründet und geregelt.

Danach haben u.a. alle unsere Auktionatoren, die die Auktion durchführen, eine behördliche Genehmigung für diese Tätigkeit erhalten. Diese Genehmigung jedes in der Auktion tätigen Auktionators bzw. des Auktionshauses ist in Kopie im Auktionssaal ausgelegt und für jedermann einsehbar. Aber zunächst der Reihenfolge nach, die Informationen zur Durchführung der eigentlichen Auktion und der weitere Abwicklungsverlauf kommen später.

Objekt­aufbereitung und Bewertung

Nachdem wir von Ihnen den „Objektfragebogen“ mit den Objektdaten und eventuell auch vorweg bereits Objektunterlagen erhalten haben, wird seitens der Mitarbeiter des Auktionshauses eine Objektaufbereitung vorgenommen. Hierbei wird der Datenkatalog mit allen objektrelevanten Unterlagen abgearbeitet, d.h. wir benötigen diverse notwendige Objektunterlagen und -informationen von Ihnen. Hierzu übergeben wir Ihnen eine Checkliste, aus der die benötigten Unterlagen und Informationen zu entnehmen sind. Falls auf den ersten Blick Unterlagen fehlen oder nicht auffindbar sind, so werden wir mittels einer Vollmacht dann bei den Behörden, wie Grundbuchamt, Stadtverwaltungen etc. die offenen Unterlagen für Sie beschaffen. Am Ende dieser Objektaufbereitung steht dann das Ergebnis fest, denn unsere Fachleute werden Ihnen eine Markteinschätzung in Form eines Mindestgebots (Kaufpreis) für die Einlieferung in die Auktion benennen. Zum Mindestgebot später noch weitere Ausführungen.

Einlieferung Ihrer Immobilie zur Auktion

Sie haben sich entschieden, an der Auktion für Ihre Immobilie teilzunehmen. Wir machen es Ihnen so einfach wie möglich, Schritt für Schritt, zu Ihrem Ziel zu gelangen, Ihre Immobilie zu verkaufen und das zu einem vorher fest vereinbarten Mindestgebot (Kaufpreis), was in der Auktion von Mitbietern überboten werden kann und in der Regel auch wird. Aus der Erfahrung können wir berichten, dass nicht selten bei den Immobilien-Auktionen erhebliche Mehrpreise erzielt wurden.

Die Einlieferung Ihrer Immobilie erfolgt im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Auktionshaus (Einlieferungsvertrag) in der alle Abläufe, Kosten (Honorar für das Auktionshaus) und Regelungen zwischen den Vertragspartnern vereinbart werden. Hier werden neben den Objekt- und persönlichen Daten zudem auch die Steuer-IDENT Nummer und Ihre Bankverbindung, wohin später der Kaufpreis ausgezahlt werden soll, aufgenommen. Weitere Grundlage für unsere Auktionen sind die in einer notariellen Urkunde niedergelegten gültigen Versteigerungsbedingungen.

Kosten für den Verkäufer

Grundsätzlich gilt, dass der Verkäufer nur im Erfolgsfall ein Honorar an das Auktionshaus zu entrichten hat. Konkret: Eine eingelieferte Immobilie wird in der Auktion oder im Nachverkauf veräußert, nur dann ist ein Honorar vom Verkäufer an das Auktionshaus zu entrichten. Tritt der Verkaufserfolg nicht ein, so entstehen dem Verkäufer keinerlei Kosten. Das komplette Risiko für die Kosten der Objektaufbereitung, Katalogerstellung, Veröffentlichungen des Objektes in den Online-Medien, Werbung und auch die Kosten für Durchführung der Auktion trägt ausschließlich das Auktionshaus.

Die Höhe des im Erfolgsfall vom Verkäufer an das Auktionshaus zu zahlende Honorar wird individuell im Einlieferungsvertrag miteinander fest vereinbart. Die Höhe des Honorars richtet sich natürlich auch nach den erforderlichen Aufwendungen des Auktionshauses bei der Objektaufbereitung und der jeweiligen Objektgröße. Im Normalfall beträgt dieses Honorar 3,57 % vom Meistgebot (Kaufpreis) einschließlich 19 % Mehrwertsteuer.

Versteigerungs­bedingungen

Die Versteigerungsbedingungen umfassen Regelungen, die für alle bei der Auktion angebotenen Auktionsobjekte gelten. Die aktuell gültigen „Versteigerungsbedingungen“ sind in der notariellen Urkunde vom 27.12.2019 des Notars Dr. Bodo Walter Brandau in Essen beurkundet und niedergelegt. Den Text und Inhalt dieser Urkunde empfehlen wir Ihnen, sich aus dem Download-Center herunterzuladen und ausführlich zu studieren. Zu Rückfragen stehen wir Ihnen natürlich jederzeit zur Verfügung.

Kaufvertrag kommt durch den Zuschlag in der Immobilienauktion zustande

Grundstücks­veräußerungs­vollmacht

Mit dem Einlieferungsvertrag wird zugleich auch vom Verkäufer an das Auktionshaus eine Grundstück­veräußerungs­vollmacht erteilt. Diese wird der Verkäufer mittels einer Unterschriften­beglaubigung bei einem Notar seiner Wahl vornehmen. Die Kosten der Beglaubigung trägt das Auktionshaus.

Hinweise der Notare

Die Notare Dr. Bodo Walter Brandau – Heinz-Peter Denda – Dr. Mathias Klein – begleiten die Auktionshaus Grundstücksbörse Rhein-Ruhr AG bei den Grundstücksauktionen im notariellen Verfahren. Sie sind während der Auktion anwesend und führen im Anschluss nach der Auktion auch die notarielle Beurkundung an Ort und Stelle durch.

Hierzu gibt es wichtige Informationen der Notare. Die Hinweise der Notare bitten wir genauestens zu lesen. Sie können die Hinweise der Notare von unserem Download-Center herunterladen. Zudem können Sie jederzeit (auch vor der Auktion) telefonischen oder auch direkten persönlichen Kontakt mit den Notaren aufnehmen, um eventuelle Fragen, die sich Ihnen stellen, beantwortet zu bekommen.

Hinweise zum Geldwäsche­gesetz

Das Auktionshaus gehört zum Kreis der Verpflichteten gemäß dem Geldwäschegesetz (GwG). Der Gesetzgeber verpflichtet uns zur Prüfung verschiedener Identitäten und Sachverhalte. Hierzu zählen:

  • Prüfung der Identität des wirtschaftlich Berechtigten (Nachweis durch Personalausweis / Reisepass – der Führerschein ist als Nachweisdokument nicht möglich),
  • Nach Identitätsfeststellung des Handelnden (in diesem Fall des Verkäufers) ist zu prüfen, für wen er konkret wirtschaftlich handelt, für sich oder für einen Dritten,
  • Beim Teilnehmer einer Auktion, der für eine inländische juristische Person (Gesellschaft etc.) handelt, ist zudem der aktuelle beglaubigte Handelsregisterauszug, die Vertretungsberechtigung und die Gesellschafterliste vorzulegen, um die wirtschaftlich Berechtigten gemäß § 3 GwG bei einer Gesellschaftsbeteiligung oder Stimmrechtsregelung von über 25 % zu identifizieren. Gegebenenfalls ist auch der Auszug aus dem Transparenzregister vorzulegen.
  • Angabe des steuerlichen Identitätsmerkmal nach § 139 AO (steuerliche IDENT-Nummer oder Steuer-Nummer)

Die Prüfung der Identität erfolgt bei natürlichen Personen durch die Personaldokumente zur Feststellung von Namen, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort, Nationalität der handelnden Person.

Das Auktionshaus hat die Identitäten und die wirtschaftlichen Zuordnungen auch bei Verkäufern von Immobilien sorgfältig zu prüfen.

Wir haben Sie darauf hinzuweisen, dass für Sie als Verkäufer gesetzlich eine Mitwirkungspflicht besteht, dem Auktionshaus alle diesbezüglichen Informationen zu erteilen und die erforderlichen Dokumente bereitzustellen. Alle Informationen und Dokumente sind 5 Jahre vom Auktionshaus aufzubewahren.

Weitere Hinweise sind aus den „Informationen zum Geldwäschegesetz“ zu entnehmen, welche Sie als Dokument aus dem Download-Center herunterladen können.

Ferner wird auf die Ausführungen der Notare zum Thema Geldwäschegesetz in den „Hinweisen der Notare“ ausdrücklich verwiesen.

Muss ich als Verkäufer an der Auktion teilnehmen?

Mit dem Abschluss des Einlieferungsvertrages zwischen Ihnen und dem Auktionshaus und der Erteilung der Grundstücksveräußerungsvollmacht sind Ihre direkten „Pflichten“ erfüllt. Sie können natürlich auch gerne an der öffentlichen Auktion als Beobachter teilnehmen, müssen es aber nicht. Denn es ist im Vorfeld durch die Erstellung der Dokumente alles vorbereitet, dass der Auktionator in der Auktion den Zuschlag an den Meistbietenden erteilen und anschließend auch für Sie den Vertrag über den Zuschlag einschließlich Kaufvertrag rechtsverbindlich unterzeichnen kann.

Vertragsabwicklung nach Immobilienauktion

Muster-Kaufvertrag

In den vorstehenden Informationen haben wir Sie bereits auf die aktuell verbindlichen Versteigerungsbedingungen hingewiesen. Gleichzeitig können Sie gerne auch den für die Beurkundung verwendeten Muster-Kaufvertrag aus dem Download-Center herunterladen. Es handelt sich hierbei um einen Standardvertrag, der alle erforderlichen Regelungen und die notariell üblichen Sicherheiten für Sie als Verkäufer für die Abwicklung beinhaltet. Zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gehören als Vertragsbestandteile: Die Versteigerungsbedingungen und der Auslobungstext. Wegen der Einheitlichkeit und auch der Abwicklungssystematik ist der Muster-Kaufvertrag inhaltlich nicht abänderbar.

Vertrags­abwicklung

Nach der Beurkundung am Auktionstag liegt die komplette weitere Abwicklung in den Händen der beurkundenden Notare. Sie überwachen den kompletten Vertragsvorgang, holen notwendige Genehmigungen ein, stellen die Anträge, u.a. beim Grundbuchamt. Sie als Verkäufer erhalten mit der Übersendung der beurkundeten notariellen Urkunde vom Notar auch die direkte Ansprechpartnerin im Notariat benannt, falls Rückfragen zur Abwicklung bestehen oder noch Informationen im Hinblick auf Grundschuldlöschungen, wie Bankdaten Ihrer früheren finanzierenden Gläubiger (Banken, Sparkassen etc.), an das Notariat von Ihnen gegeben werden müssten. Das Notariat holt dann auch direkt diese Löschungsbewilligungen bei den Grundschuldgläubigern ein. Sofern noch Restdarlehensvaluten bestehen, werden die Banken dann im Rahmen eines sogenannten Treuhandauftrages die Löschungsunterlagen dem Notariat übersenden und den Restdarlehensstand nebst Entschädigungen dem Notar mitteilen. Die Kosten beim Grundbuchamt und Notar für die Bearbeitung und Löschung einschließlich eventueller Treuhandkosten sind vom Verkäufer zu tragen.

Kaufpreis­fälligkeit

Der Kaufvertrag sieht vor, dass die Kaufpreisfälligkeit für den Käufer zwischen 6 und 8 Wochen nach Zuschlag (Vertragsabschluss) eintritt. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass alle zur Vertragsabwicklung notwendige Genehmigungen (z.B. das Negativattest der Gemeinde wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechtes etc.) oder Zustimmungen und die erforderlichen Löschungsunterlagen dem Notar vorliegen müssen, sowie ferner die Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. Über die eingetretenen Voraussetzungen erteilt der Notar den Beteiligten eine amtliche Fälligkeitsmitteilung. Hieraus ist dann auch ersichtlich, wohin der Käufer seine Kaufpreiszahlungen, im Falle noch bestehender Ablöseverpflichtungen aus den Altdarlehen und dann den Restbetrag an der Verkäufer zu leisten hat. Sollten keine Ablösungen mehr notwendig sein, so erhält der Verkäufer den Kaufpreis komplett auf das im Einlieferungsvertrag mit dem Auktionshaus angegebenen Bankkonto überwiesen.

Zum guten Schluss …

… der notwendige Hinweis, dass erst mit der Umschreibung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Immobilie übergeht. Die Umschreibung veranlasst der Notar erst dann, wenn der Kaufpreis komplett gezahlt wurde und Sie als Verkäufer dem Notar dieses bestätigt haben.

Dann ist der Immobilienverkauf geschafft und das mit unserer tatkräftigen Unterstützung.

Finden Sie hier alle wichtigen Unterlagen im Download-Center

Wir stellen Ihnen die Unterlagen und Dokumente, wie in den vorstehenden Darstellungen erwähnt, hier im Download-Center als PDF-Dateien gerne zur Verfügung: