Wichtige Informationen für Verkäufer zur Beteiligung an der Auktion

Gewiss ist der Verkauf Ihrer Immobilie über eine Auktion etwas Neues, nicht nur für Sie, sondern meistens auch für die Sie in einem solchen Prozess begleitenden Berater, wie Anwälte und Steuerberater. Eine Auktion wird umgangssprachlich zumeist wie eine Versteigerung gewertet, und hier ist meistens eine „Zwangsversteigerung“ gemeint. Genau das ist eine Immobilienauktion nicht!

Nicht nur, dass wir hier von einer „freiwilligen“ Versteigerung, also einer Auktion sprechen, so treffen auch alle Vorschriften einer gerichtlichen Versteigerung hier n i c h t zu. Unsere rechtlichen Grundlagen für eine Auktion sind im BGB und in der Versteigerungsverordnung (VerstV) begründet und geregelt.

Danach haben u.a. alle unsere Auktionatoren, die die Auktion durchführen, eine behördliche Genehmigung für diese Tätigkeit erhalten. Diese Genehmigung jedes in der Auktion tätigen Auktionators bzw. des Auktionshauses ist in Kopie im Auktionssaal ausgelegt und für jedermann einsehbar. Aber zunächst der Reihenfolge nach, die Informationen zur Durchführung der eigentlichen Auktion und der weitere Abwicklungsverlauf kommen später.

Hinweise zum Geldwäsche­gesetz

Das Auktionshaus gehört zum Kreis der Verpflichteten gemäß dem Geldwäschegesetz (GwG). Der Gesetzgeber verpflichtet uns zur Prüfung verschiedener Identitäten und Sachverhalte. Hierzu zählen:

• Prüfung der Identität des wirtschaftlich Berechtigten (Nachweis durch Personalausweis / Reisepass – der Führerschein ist als Nachweisdokument nicht möglich),
• Nach Identitätsfeststellung des Handelnden (in diesem Fall des Verkäufers) ist zu prüfen, für wen er konkret wirtschaftlich handelt, für sich oder für einen Dritten,
• Beim Teilnehmer einer Auktion, der für eine inländische juristische Person (Gesellschaft etc.) handelt, ist zudem der aktuelle beglaubigte Handelsregisterauszug, die Vertretungsberechtigung und die Gesellschafterliste vorzulegen, um die wirtschaftlich Berechtigten gemäß § 3 GwG bei einer Gesellschaftsbeteiligung oder Stimmrechtsregelung von über 25 % zu identifizieren. Gegebenenfalls ist auch der Auszug aus dem Transparenzregister vorzulegen.
• Angabe des steuerlichen Identitätsmerkmal nach § 139 AO (steuerliche IDENT-Nummer oder Steuer-Nummer)

Die Prüfung der Identität erfolgt bei natürlichen Personen durch die Personaldokumente zur Feststellung von Namen, Anschrift, Geburtsdatum und Geburtsort, Nationalität der handelnden Person.

Das Auktionshaus hat die Identitäten und die wirtschaftlichen Zuordnungen auch bei Verkäufern von Immobilien sorgfältig zu prüfen.

Wir haben Sie darauf hinzuweisen, dass für Sie als Verkäufer gesetzlich eine Mitwirkungspflicht besteht, dem Auktionshaus alle diesbezüglichen Informationen zu erteilen und die erforderlichen Dokumente bereitzustellen. Alle Informationen und Dokumente sind 5 Jahre vom Auktionshaus aufzubewahren.

Weitere Hinweise sind aus den „Informationen zum Geldwäschegesetz“ zu entnehmen, welche Sie als Dokument aus dem Download-Center herunterladen können.

Ferner wird auf die Ausführungen der Notare zum Thema Geldwäschegesetz in den „Hinweisen der Notare“ ausdrücklich verwiesen.

Muss ich als Verkäufer an der Auktion teilnehmen?

Mit dem Abschluss des Einlieferungsvertrages zwischen Ihnen und dem Auktionshaus und der Erteilung der Grundstücksveräußerungsvollmacht sind Ihre direkten „Pflichten“ erfüllt. Sie können natürlich auch gerne an der öffentlichen Auktion als Beobachter teilnehmen, müssen es aber nicht. Denn es ist im Vorfeld durch die Erstellung der Dokumente alles vorbereitet, dass der Auktionator in der Auktion den Zuschlag an den Meistbietenden erteilen und anschließend auch für Sie den Vertrag über den Zuschlag einschließlich Kaufvertrag rechtsverbindlich unterzeichnen kann.

Muster-Kaufvertrag

In den vorstehenden Informationen haben wir Sie bereits auf die aktuell verbindlichen Versteigerungsbedingungen hingewiesen. Gleichzeitig können Sie gerne auch das für die Beurkundung verwendete Muster Zuschlagsprotokoll (Kaufvertrag) aus dem Download-Center herunterladen. Es handelt sich hierbei um einen Standardvertrag, der alle erforderlichen Regelungen und die notariell üblichen Sicherheiten für Sie als Verkäufer für die Abwicklung beinhaltet. Zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages gehören als Vertragsbestandteile: Die Versteigerungsbedingungen und der Auslobungstext. Wegen der Einheitlichkeit und auch der Abwicklungssystematik ist der Muster-Kaufvertrag inhaltlich nicht abänderbar.

Vertrags­abwicklung

Nach der Beurkundung am Auktionstag liegt die komplette weitere Abwicklung in den Händen der beurkundenden Notare. Sie überwachen den kompletten Vertragsvorgang, holen notwendige Genehmigungen ein, stellen die Anträge, u.a. beim Grundbuchamt. Sie als Verkäufer erhalten mit der Übersendung der beurkundeten notariellen Urkunde vom Notar auch die direkte Ansprechpartnerin im Notariat benannt, falls Rückfragen zur Abwicklung bestehen oder noch Informationen im Hinblick auf Grundschuldlöschungen, wie Bankdaten Ihrer früheren finanzierenden Gläubiger (Banken, Sparkassen etc.), an das Notariat von Ihnen gegeben werden müssten. Das Notariat holt dann auch direkt diese Löschungsbewilligungen bei den Grundschuldgläubigern ein. Sofern noch Restdarlehensvaluten bestehen, werden die Banken dann im Rahmen eines sogenannten Treuhandauftrages die Löschungsunterlagen dem Notariat übersenden und den Restdarlehensstand nebst Entschädigungen dem Notar mitteilen. Die Kosten beim Grundbuchamt und Notar für die Bearbeitung und Löschung einschließlich eventueller Treuhandkosten sind vom Verkäufer zu tragen.

Kaufpreis­fälligkeit

Der Kaufvertrag sieht vor, dass die Kaufpreisfälligkeit für den Käufer zwischen 6 und 8 Wochen nach Zuschlag (Vertragsabschluss) eintritt. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass alle zur Vertragsabwicklung notwendige Genehmigungen (z.B. das Negativattest der Gemeinde wegen des gesetzlichen Vorkaufsrechtes etc.) oder Zustimmungen und die erforderlichen Löschungsunterlagen dem Notar vorliegen müssen, sowie ferner die Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Käufers im Grundbuch eingetragen ist. Über die eingetretenen Voraussetzungen erteilt der Notar den Beteiligten eine amtliche Fälligkeitsmitteilung. Hieraus ist dann auch ersichtlich, wohin der Käufer seine Kaufpreiszahlungen, im Falle noch bestehender Ablöseverpflichtungen aus den Altdarlehen und dann den Restbetrag an der Verkäufer zu leisten hat. Sollten keine Ablösungen mehr notwendig sein, so erhält der Verkäufer den Kaufpreis komplett auf das im Einlieferungsvertrag mit dem Auktionshaus angegebenen Bankkonto überwiesen.

Zum guten Schluss …

… der notwendige Hinweis, dass erst mit der Umschreibung und Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Immobilie übergeht. Die Umschreibung veranlasst der Notar erst dann, wenn der Kaufpreis komplett gezahlt wurde und Sie als Verkäufer dem Notar dieses bestätigt haben.

Dann ist der Immobilienverkauf geschafft und das mit unserer tatkräftigen Unterstützung.